Österreichischer Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen - Revisionsverband
Landesgruppe Salzburg
Stellungnahme Novelle Wohnbauförderungsgesetz
08.05.20
Zur Novelle des Salzburger Wohnbauförderungsgesetzes und der Verordnung zum Salzburger Wohnbauförderungsgesetz nimmt die gbv Landesgruppe Salzburg wie folgt Stellung:
Novelle Salzburger Wohnbauförderungsgesetz:
Zu § 5 (1) 11. und 11 a
In Bezug auf die Definition der Startwohnung und der Kleinwohnung weisen wir darauf hin, dass eine höhere Anzahl von kleinen Wohnungen in einem Mietwohngebäude höhere Baukosten aufgrund der höheren Zahl von erforderlichen Sanitäreinheiten zur Folge haben. Dies verschärft den ohnehin bereits bestehenden Baukostendruck bei der Realisierung geförderter Mietwohnbauten.
Zu § 11 (4) 4
Betreffend Anzahl der im Haushalt lebend nachstehenden Personen wird um folgende Ergänzung ersucht: Für 1-Personenhaushalt Anzahl der Wohnräume 3 bis max. 65.00 m2
Zu § 13 (1a)
Die Entwicklung der Nebenkosten von Bauvorhaben wird in den letzten Jahren maßgeblich durch vermehrt von den Baubehörden im Rahmen der Baubewilligungen geforderten Fachgutachten bestimmt. Die Kosten dieser Gutachten wirken sich auf die Höhe der Nebenkosten unterschiedlich je nach Größe der Bauvorhaben aus. Generell haben sich in den letzten Jahren die Nebenkosten tendenziell nach oben entwickelt. Der in (1 a 2.) angeführte Wert von 20% der Gesamtbaukosten entspricht in vielen Fällen nicht der erzielbaren Realität. Wir schlagen vor, dass dieser Wert bei Wohnbauvorhaben mit als 50 Wohnungen mit 21%, bei Wohnbauvorhaben mit 30 bis 50 Wohnungen mit 23% und bei Wohnbauvorhaben mit weniger als 30 Wohnungen mit 25% angesetzt wird.
Zu § 13 (3)
Zu dieser Bestimmung sollte klargestellt werden, dass auf Dauer eingesetzte Eigenmittel für Grund- und Aufschließungskosten nicht eines Fremdvergleiches bedürfen, da es naturgemäß einen Fremdvergleich nur Darlehensfinanzierungen gibt.
Zu § 26
In Bezug auf die Möglichkeit, dass eine Förderung von der Verpflichtung zur Errichtung einer bestimmten Anzahl von Start- oder Kleinwohnungen abhängig gemacht werden kann, weisen wir nochmals auf die baukostenerhöhende Wirkung einer höheren Zahl von derartigen Wohnungen hin.
Zu § 31 a
Zur Absicherung der nachhaltigen Interessen der Mitglieder von Baugruppen sollte die Mindestlaufzeit eines Baurechtes sowie bei der Mietwohnbauförderung jedenfalls 50 Jahre betragen. Hinsichtlich der ausschließlichen Nutzung des Wohnhauses für Mitglieder des Baugruppenvereins oder der Baugruppengenossenschaft stellt sich die Frage der Wohnrechte von Angehörigen.
Zu § 34 a
In (2) sollten als weitere Punkte Lifte sowie Balkonerrichtungen oder Balkonsanierungen ergänzt werden.
In (3) 3. ist zu hinterfragen, ob dieser Wert nicht u.U. die Kosten nach oben treiben kann. Nicht berücksichtigt ist hiebei auch eine Größendifferenz bei Wohnungen.
Zu § 34 a (3) 8.
Die Festlegung der Unterschreitung des Richtwertmietzinses um 25% stellt u.U. ein Hemmnis für die Inanspruchnahme einer Förderung dar.
Salzburger Wohnbauförderungsverordnung:
Zu 6.3.
Für einen Bauträger, der Baurechtswohnungseigentum begründet, entstehen zwar keine Grundkosten, doch aber Kosten der Baureifmachung und Aufschließungskosten, die im Verkaufspreis von Baurechtseigentumswohnungseinheiten unterzubringen sind. Der Kaufpreis je m² Wohnnutzfläche sollte daher in dieser Bestimmung mit € 3.500,- festgelegt werden.
Zu § 19 b
Im Frühjahr 2019 haben die gemeinnützigen Bauvereinigungen Salzburgs mit LR Klambauer und den zuständigen Beamten der Abteilung 10 eine mehr an den tatsächlichen Verkehrswerten orientierte Preisbildung bei den Kaufpreisen von Mietkaufwohnungen gemäß den Preisbildungsregelungen im WGG besprochen. Aus Sicht der Landesgruppe der gemeinnützigen Bauvereinigungen Salzburgs ist es sehr bedauerlich, dass diese Vorschläge auch bei dieser Novelle gänzlich unberücksichtigt geblieben sind.
Zu § 21 a 12.1.3.
In der Tabelle sollte auch die Sanierung von Balkonen mit einem Wert von € 3.000,- je Balkon angeführt werden.
Zu 12.2.
Die Anforderung an einen energieeffizienten Bestandsbau kann oftmals aufgrund bereits in Vorjahren durchgeführter Sanierungen nach damaligen Standards nicht erfüllt werden, da diese Standards nicht den heutigen Standards entsprechen. Eine Sanierungsanhebung dieser Maßnahmen auf aktuelle Werte übersteigt fast immer die Refinanzierungsmöglichkeiten der Wohnungsnutzer (außerordentlicher Erhaltungsbeitrag nach WGG oder Rücklagenbeitrag bei Wohnungseigentümergemeinschaften).
Die Notwendigkeit eines Speichers für eine Photovoltaik-Solaranlage in (2b) 1 ist aufgrund seiner hohen Kosten im Verhältnis zu seinem Nutzen zu hinterfragen.
Zu § 25 a (1)
Der zeitliche Zusammenhang von maximal einem Jahr kann in Einzelfällen zu knapp bemessen sein. Wir schlagen einen Zeitraum von 1,5 oder 2 Jahren vor.
Zu § 25 a (2)
Die maximalen Kosten der förderbaren Maßnahmen entsprechen bei einzelnen Baumaßnahmen nicht den tatsächlich im Durchschnitt anfallenden Kosten. Im Zusammenhang mit der Zuschussbeschränkung beim Grundbetrag von 20% der förderbaren Sanierungskosten ist die Sanierungsförderung in Bezug auf die tatsächlichen Sanierungskosten nicht immer attraktiv. So kosten z.B. neu zu errichtende Balkone zwischen € 9.000,- bis € 10.000,- die Förderung ist hingegen mit € 1.000,- beschränkt.
Zu § 25 b (1) a
Die Einverleibung eines Pfandrechtes zur Sicherstellung der Förderungsauflagen ist aus unserer Sicht im Hinblick auf den damit verbundenen Aufwand überschießend.
Zu § 25 b (1) d
Das Erfordernis des Nachweises von Hauptwohnsitzen ist im Bereich der Mietobjekte gemeinnütziger Bauvereinigungen mit erheblichem Organisationsaufwand zur Erlangung dieser Unterlagen verbunden. Da gemeinnützige Bauvereinigungen ohnehin nur zu Hauptwohnsitzzwecken vermieten, ist diese Bedingung entbehrlich.
Zu § 37 21.3.2.
Die vorgesehene Erhöhung der Zuschlagspunkte für Holzbauweise ergibt rd. € 40,- je m² Wohnnutzfläche und deckt damit rd. 2% der Baukosten ab. Die tatsächlich am Markt erzielbaren Baukosten bei Holzbauweise liegen allerdings um rd. 10% höher als Baukosten von Gebäuden in Massivbauweise. Die vorgesehenen Zuschlagspunkte stellen daher keinen maßgeblichen Anreiz für Bauten in Holzbauweise dar.