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Stellungnahme zum Entwurf einer Verordnung, mit der die Wohnbauförderungsverordnung 2015 und die Rückzahlungs- und Mietkaufstützungsverordnung für Objektförderungen geändert werden

16.11.16  

Stellungnahme der GBV Landesgruppe Salzburg:

Zu Artikel I:

Zu § 16
Im Absatz 2 sollte klargestellt werden, dass für die Entgelte aus den Baukosten die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Erstvermietung maßgeblich sind. Diese Regelung würde erleichtern, die nunmehr zusätzlich erforderliche Finanzierung der Zinsen aus dem rückzahlbaren Zuschuss leichter in der vorgegebenen Höchstmiete unterzubringen und damit die ohnehin gegebenen Laufzeitverlängerungen bei den Bankdarlehen zu verringern.

Zu § 17
Gemäß Absatz 1 beträgt die Höhe des rückzahlbaren Zuschusses nunmehr einheitlich
€ 600,- je m² Wohnnutzfläche. Die bisherige Staffelung nach Objektgrößen entfällt. Dies bedeutet eine erschwerte Finanzierung von kleineren Wohnobjekten, die in der Errichtung bekanntermaßen teurer sind als größere. Die bisherige Staffelung sollte daher beibehalten werden.

Zu Absatz 2 wird angeregt, dass der rückzahlbare Zuschuss erst ab dem Monat des Vermietungsbeginns verzinst wird. Dies erleichtert die Administration und geringfügig auch die Finanzierung.

Zu Absatz 3 wird angeregt eine Formulierung dahingehend zu wählen, dass die Mietzinsbildungskriterien auch für Mietenbildungen für Wohnbauförderungsgesetze vor 2015 angewendet werden können. Dies würde die Möglichkeit eröffnen, mit eingesetzten Eigenmitteln in Wohnanlagen mit hoher Miete eingreifen zu können, bei welchen dann eben der Ausfinanzierungszeitraum des Wohnobjektes verlängert wird, gleichzeitig aber eine Mietensenkung und damit auch Wohnbeihilfenersparnis erreicht wird.

Bei der Festlegung von rückzahlbaren Zuschüssen sowie deren Verzinsung sollte bedacht werden, dass diese die Finanzierungsdauer der geförderten Mietwohnobjekte deutlich verlängert. Eine laufende Verzinsung eines erst später fälligen Zuschusses verlängert die Bankdarlehensfinanzierung, da bei der vorgegebenen Mietenhöhe aus den Baukosten dann neben der Bankdarlehensannuität auch der Zinsaufwand für den Zuschuss in der Miete Platz finden muss. Die Rückzahlung des Zuschusses selbst nach gänzlicher Tilgung der Bankfinanzierung verlängert nochmals deutlich den Ausfinanzierungszeitpunkt des Mietwohnhauses. Auf die für die Mieter dadurch spürbar später eintretende Rechtsfolge des §14 (7a) WGG hinsichtlich der Senkung der Mieten wird verwiesen.

Die Laufzeitverlängerung der Finanzierung wird nach Informationen aus der Bankenbranche kritisch gesehen und es ist zu erwarten, dass die Mietwohnbaufinanzierung schwieriger wird. Es ist mit einem Rückgang der Zahl der Finanzierungsangebote bei Finanzierungsausschreibungen für den geförderten Mietwohnungsbau zu rechnen.
Die nunmehr längerfristigere Finanzierung könnte etwas erleichtert werden, wenn die von der Verordnung festgelegte Miethöhe aus den Baukosten nicht wie bisher nach dem Datum der Zusicherung, sondern dem Datum des Bezugs der Wohnungen festgelegt wird. Da der Bezug der Wohnungen in der Regel mindestens 1 Jahr später als die Zusicherung erfolgt, wäre damit schon eine geringfügig höhere Miete möglich.

Im Zusammenhang mit der Rückzahlungspflicht eines Großteils der Zuschüsse wäre für die gemeinnützigen Bauvereinigungen eine Regelung wie in § 32 (3) Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 1990 wichtig. Nach dieser Regelung war die Rückzahlung der Zuschüsse bei Förderungswerbern, die der Bilanzierungspflicht unterliegen, auf die Erfüllung aus dem Gewinn eingeschränkt. Dabei galten die durch Verordnung der Landesregierung festgelegten jährlichen Rückzahlungsbeträge als Höchstbeträge, die nur in der Höhe ausgeschöpft werden sollten, in der sie in den nach den Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes zu berechnenden und tatsächlich erzielten Mietzinsen des jeweiligen Objektes Deckung finden konnten. Nicht in einem Jahr durch Mieteinnahmen erwirtschaftete Rückzahlungsbeträge wären vom Land Salzburg auszubuchen. Eine derartige Formulierung könnte das Unternehmensrisiko von so langfristigen Finanzierungsformen begrenzen.

Zu § 37
Die Übergangsbestimmungen sollten so gestaltet werden, dass sämtliche Förderungsansuchen, die bis zum 31.12.2016 gestellt werden, inhaltlich durch Nachreichen der erforderlichen weiteren Unterlagen bis zum 31.03.2017 ergänzt werden können; für die Baubewilligung sollte eine gesonderte Nachfrist bis zum 30.6.2017 ermöglicht werden. Mit dieser Regelung könnte sichergestellt werden, dass die in unmittelbarer Bauvorbereitung befindlichen Wohnobjekte noch nach dem zum Vorbereitungszeitpunkt geltenden Wohnbauförderungsrecht gefördert werden können.

Zur Anlage A wird festgestellt, dass die dort genannten Prozentsätze teilweise nicht ident sind mit jenen Unterlagen, die im letzten Wohnbauförderungsbeirat zur Beratung vorgelegt wurden.

Zu Anlage C:
Wie die Salzburger Gemeinnützigen bereits im Dezember 2014 im Rahmen des Begutachtungsverfahrens zur Verordnung des Salzburger Wohnbauförderungsgesetzes 2015 festgehalten haben, sollten die Fördersätze für Kaufpreise von über € 4.000,--/m² und Nutzfläche „im Sinne einer sparsamen und zielgerichteten Verwendung von öffentlichen Förderungsmitteln allerdings überdacht werden. Das in den Erläuterungen zu § 10 ersichtliche Beispiel der Zuschusskürzung für eine Wohnung in der Stadt Salzburg mit einem Kaufpreis von € 4.600,--/m²/Wohnnutzfläche von
100 % auf 97,37 % Zuschuss stellt eine deutlich zu hohe Förderung für eine derart teure Wohnung dar, die bereits dem Luxussegment bei Wohnungen zugerechnet werden kann. Die derzeit vorgesehene Senkung des Zuschusses bei Kaufpreisen von über € 4.000,--/m²/Wohnnutzfläche stellt keinen Anreiz für ein Anbot von preisgünstigem Wohnraum dar, sondern erhöht vielmehr den Preisdruck auf zur Verbauung mit Eigentumswohnungen geeignete Grundstücke. Gleichzeitig wird dadurch dem preisdämpfenden Effekt verstärkter Mobilisierungsbemühungen in der Salzburger Raumordnung entgegen gewirkt. Eine Förderung für Kaufpreise in der Stadt Salzburg im Bereich von über € 5.000,--/m²/Wohnnutzfläche ist aus unserer Sicht überhaupt nicht erforderlich.“

Die nunmehr von der Landesregierung vorgesehenen Förderungskürzungen in der Anlage C stellen zwar einen Schritt in die richtige Richtung dar, allerdings erscheint uns eine Förderung von Wohnungen mit Kaufpreisen z.B. in Höhe von 5.000,- Euro je Quadratmeter Wohnnutzfläche als grundsätzlich falsch - Käufer von derart teuren Wohnungen sollten keine öffentlichen Fördermittel aus der Wohnbauförderung erhalten.

Im Sinne der ausreichenden Mittelbereitstellung für die Käufer günstigerer Wohnungen wird angeregt, diese Förderbestimmungen nochmals zu überdenken.

gbv - Landesgruppe Salzburg / Tel.: +43 662-2010-0 / Fax.: +43 662-2010-8061 / E-Mail: office@wohnen.net